Cómo valorar un proyecto hotelero nuevo o una reforma con CAPEX

Dos casos, un mismo problema

Valorar un proyecto hotelero — un hotel que aún no existe — y valorar una reforma — un hotel existente al que se aplica un CAPEX — son el mismo problema con distinto punto de partida: en ambos, el valor sale del resultado que el activo generará DESPUÉS de la inversión, y la decisión se juega en si ese valor futuro compensa el coste y el riesgo de llegar hasta él.

No es un mercado teórico: en España en 2025 se cerraron 16 operaciones de compra de suelo para desarrollo hotelero y 19 reconversiones y cambios de uso, además de 159 compraventas de hoteles existentes — muchas con reposicionamiento previsto (fuente: Colliers, «Informe de Inversión Hotelera en España 2025», enero 2026).

Proyecto nuevo: de una dirección a un informe completo

El modo Hotel Project de HotelVALORA valora un proyecto desde su dirección. El sistema toma los datos oficiales del Catastro (superficies, antigüedad, parcela), hace el encaje automático por categoría — el programa hotelero que cabe en ese edificio o parcela: llaves y superficies según los estándares de la clase elegida — y mete ese activo hipotético en el mismo motor que un hotel existente.

El proyecto se compara con los hoteles reales de su zona: hereda ADR, ocupación y ratios operativos del mercado, submercado y clase — de sus futuros competidores, no de supuestos genéricos.

Todo el programa es editable: llaves, categoría, superficies, mix de habitaciones e instalaciones (restaurante, salas, spa, parking). Cada cambio recalcula el informe completo.

Reforma: el CAPEX dentro del modelo, no en una hoja aparte

En una reforma, el error clásico es valorar el hotel reformado como si la obra fuera gratis e instantánea. El análisis serio integra el CAPEX en el propio modelo:

• Defines la inversión: importe total o por líneas de obra, alcance ligero o integral, meses de obra y porcentaje del hotel que sigue operativo durante las obras.
• El P&L recoge la transición: el efecto de la obra en los primeros años, la mejora gradual de ADR y ocupación tras el reposicionamiento y los techos realistas de ocupación post-reforma.
• La reserva de reposición (FF&E) también responde a la inversión: tras un CAPEX el activo está nuevo y la reserva arranca baja y sube hasta estabilizarse.
• El underwriting financia la obra: el CAPEX puede entrar en la estructura de deuda, con su efecto en la TIR del equity.

Las preguntas que responde el análisis

• ¿Crea valor la reforma? — el valor del activo reformado menos el CAPEX y el resultado perdido durante la obra, contra el valor de no hacer nada.
• ¿Qué TIR tiene el proyecto con deuda? — TIR del proyecto y del equity, y MOIC, con la estructura de financiación explícita (LTV, coste, amortización, carencia).
• ¿Qué precio de entrada necesito? — goal-seek inverso: fijada una TIR objetivo, el precio máximo de compra que la consigue.
• ¿Y si la obra se alarga o el mercado se enfría? — escenarios conservador, mercado y optimista sobre el mismo modelo, no cifras sueltas.

Límites honestos

• El programa y el CAPEX son estimaciones editables de encaje económico — no un proyecto técnico ni un presupuesto de construcción.
• Licencias, planeamiento y cambio de uso quedan fuera del alcance del informe.
• Cobertura actual del corpus institucional: Madrid (España), en expansión continua por mercados.
• Cuando un dato no está verificado, el informe dice «sin dato» en lugar de inventarlo.