Cómo se valora un hotel: metodología

El principio: un hotel se valora por su resultado

Un hotel es un negocio operativo dentro de un inmueble. A diferencia de una vivienda o una oficina, su valor no se explica por los metros cuadrados sino por el resultado que ese negocio genera y por el riesgo que el mercado asigna a ese resultado. Por eso la valoración hotelera arranca siempre en el mismo sitio: construir la cuenta de resultados del activo.

1 · El P&L en estándares USALI

USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry) es el estándar contable internacional del sector hotelero: define cómo se ordenan ingresos y gastos para que dos hoteles cualesquiera sean comparables línea a línea.

La cascada: ingresos por departamentos (habitaciones, alimentación y bebidas, salas y eventos, spa, parking y otros) → gastos departamentales → gastos no distribuidos (administración, marketing, mantenimiento, energía) → GOP (resultado bruto operativo) → honorarios de gestión, impuestos de la propiedad y seguros → EBITDA → reserva de reposición de FF&E → NOI, el resultado operativo neto que se capitaliza.

Los KPIs que gobiernan la parte alta del P&L: ADR (tarifa media diaria), ocupación y su producto, el RevPAR (ingreso por habitación disponible). Un análisis serio no los supone: los toma del mercado real del activo — su submercado y su clase — y los ajusta a las instalaciones que ese hotel concreto tiene (si no hay restaurante, no hay línea de F&B).

2 · Capitalización de resultados (income approach)

El método central: Valor = NOI ÷ cap rate. La cap rate es la rentabilidad exigida por el mercado a ese tipo de activo en esa ubicación — el precio del riesgo.

Qué mueve la cap rate: el ciclo de mercado y los tipos de interés, la ubicación (submercado, no solo ciudad), la categoría y el producto, el estado del activo y el régimen de explotación (libre de operador, alquiler, gestión, franquicia).

Referencia con fuente y fecha: la yield prime hotelera en España se mantuvo en el 5,0 % en Madrid y Barcelona y en torno al 6 % en las islas durante 2025 y principios de 2026 (fuente: CBRE, «Figures Hoteles», 3er trimestre 2025 y 1er trimestre 2026). Prime significa el mejor activo en la mejor ubicación: el resto del mercado cotiza a tasas superiores.

HotelVALORA no aplica una cap rate fija de informe sectorial: el motor la deriva dinámicamente para cada activo combinando docenas de KPIs, del mercado al activo concreto — es metodología propietaria y la razón de que dos hoteles vecinos no valgan lo mismo por llave. El informe la presenta con escenarios conservador, mercado y optimista.

3 · DCF y underwriting con deuda

La capitalización directa da el valor de hoy; el descuento de flujos (DCF) responde a la pregunta del inversor: ¿qué retorno obtengo si compro a este precio? Se proyecta el P&L a 5 años, se estima el valor de salida capitalizando el NOI del año de venta a una cap rate de salida, y se descuentan los flujos.

El underwriting añade la deuda: LTV, coste, amortización y carencia determinan el flujo al accionista. Los resultados clave son la TIR (tasa interna de retorno, del proyecto y del equity) y el MOIC (múltiplo sobre el capital invertido). También funciona a la inversa (goal-seek): fijada una TIR objetivo, calcular el precio de entrada que la consigue.

4 · Comparables por €/llave

El contraste de mercado: qué se ha pagado por habitación en transacciones recientes de activos comparables. Referencia con fuente y fecha: el precio medio por habitación en compraventas de hoteles existentes en España fue de 183.100 € en 2025 y subió a 213.300 € en el primer semestre de 2026, máximo histórico influido por la concentración de la inversión en activos de alta gama (fuente: Colliers, informes de inversión hotelera en España 2025 y 1er semestre 2026).

Cautelas: el €/llave solo compara bien dentro de la misma categoría, mercado y estado del activo; una media nacional mezcla productos incomparables. Es un contraste del income approach, no un sustituto.

5 · Escenarios, trazabilidad y verificación

Un análisis institucional declara sus supuestos y su sensibilidad: escenarios conservador, mercado y optimista en lugar de una cifra única.

La honestidad del dato importa tanto como el método: cada campo debe tener procedencia conocida y, cuando algo no está verificado, el informe debe decir «sin dato» en lugar de inventarlo. HotelVALORA estructura el análisis en cinco niveles — país, mercado, submercado, clase y conjunto competitivo — siempre con ratios reales de mercado sobre estándares USALI.

Además, cada análisis completo servido por HotelVALORA lleva un recibo verificable: un código y una huella criptográfica de todas las cifras, comprobable por cualquiera en hotelvalora.com/verify — con o sin cuenta.