¿Cuánto vale mi hotel?

La respuesta corta

Un hotel vale, en esencia, lo que renta: el método central de valoración es capitalizar su resultado operativo neto (NOI) a una tasa de capitalización (cap rate) de mercado — Valor ≈ NOI ÷ cap rate. Como contraste se usa el precio por habitación (€/llave) de transacciones comparables.

La consecuencia práctica: dos hoteles vecinos con el mismo número de habitaciones pueden valer cantidades muy distintas, porque el valor no está en los metros cuadrados sino en el negocio — su ADR, su ocupación, su estructura de costes y el riesgo que el mercado asigna a ese resultado.

Qué determina el valor de un hotel

• Mercado y ubicación: el submercado concreto (no solo la ciudad) fija los KPIs alcanzables y la cap rate exigida.
• Categoría y producto: clase, marca u operación independiente, mix de habitaciones, instalaciones (F&B, salas de reuniones, spa, parking).
• Resultados: ADR (tarifa media diaria), ocupación y RevPAR determinan el ingreso; los ratios operativos llevan hasta el GOP y, tras honorarios de gestión, impuestos de propiedad, seguros y reserva de FF&E, al NOI que se capitaliza.
• Estado del activo: un CAPEX pendiente de reforma se descuenta del valor; una reforma reciente lo defiende.
• Régimen de explotación: no vale lo mismo un hotel libre de operador que uno con contrato de alquiler, gestión o franquicia a largo plazo — el contrato viaja con el activo.

Referencias del mercado español (con fuente y fecha)

Cautela al usar estas referencias: la yield prime corresponde a los mejores activos en las mejores ubicaciones. Un hotel secundario cotiza a cap rates superiores — y a mayor cap rate, menor valor por el mismo NOI. La media de €/llave mezcla categorías y mercados: sirve como orden de magnitud, nunca como tasación de un activo concreto.

• Inversión hotelera en España en 2025: 4.275 millones de euros en 194 operaciones — segundo mejor registro histórico. El segmento vacacional concentró el 55 % (fuente: Colliers, «Informe de Inversión Hotelera en España 2025», enero 2026).
• Precio medio por habitación en compraventas de hoteles existentes: 183.100 € en 2025; en el primer semestre de 2026 subió a 213.300 €, máximo histórico influido por la concentración en activos de alta gama (fuente: Colliers, informes de inversión hotelera 2025 y 1er semestre 2026).
• Rentabilidad prime: la yield prime hotelera se mantuvo en el 5,0 % en Madrid y Barcelona y en torno al 6 % en las islas (fuente: CBRE, «Figures Hoteles», 3er trimestre 2025 y 1er trimestre 2026).

Un ejemplo ilustrativo

Hotel urbano de 80 llaves con un NOI anual de 1,0 millón de euros. A una cap rate del 6,5 %, el valor resultante es de unos 15,4 millones de euros — unos 192.000 € por llave. A un 5,5 % (mejor ubicación, menor riesgo percibido) serían 18,2 millones; a un 7,5 %, 13,3 millones.

Las cifras son un ejemplo aritmético, no un dato de mercado: muestran la sensibilidad del valor a la cap rate. Medio punto de cap rate mueve el valor más que meses de negociación sobre cualquier otra línea.

Errores comunes al valorar un hotel

• Valorar por €/m² residencial o de oficinas: ignora que el valor está en el negocio operativo.
• Aplicar la cap rate prime de la prensa a cualquier activo: la prima de riesgo de un secundario puede ser de varios puntos.
• Comparar €/llave entre categorías o mercados distintos: un 5 estrellas de Madrid y un 3 estrellas de carretera no comparten comparables.
• Olvidar la reserva de FF&E y el CAPEX pendiente: el NOI que se capitaliza es después de reserva de reposición, y la reforma pendiente se descuenta del precio.
• Confundir facturación con resultado: dos hoteles con el mismo ingreso pueden tener GOP muy distintos según su estructura de personal y servicios.

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