Valora tu edificio de oficinas o residencial como hotel

Para quién es esta guía

Para el propietario o inversor de un edificio de oficinas o residencial que quiere una respuesta a una pregunta concreta: ¿cuánto valdría este edificio operando como hotel? La conversión a uso hotelero es un mercado real en España: en 2025 se cerraron 19 operaciones de reconversión y cambio de uso por un volumen cercano a 160 millones de euros (fuente: Colliers, «Informe de Inversión Hotelera en España 2025», enero 2026).

Hasta ahora esa respuesta exigía encargar un estudio de viabilidad: semanas y honorarios antes de saber si la conversación merece empezar. El modo Hotel Project de HotelVALORA la da en segundos, con datos oficiales del edificio concreto — y que sepamos, ninguna otra herramienta lo hace sobre el Catastro real.

Cómo funciona: encaje automático sobre el Catastro

Introduces la dirección del edificio. HotelVALORA localiza la finca en el Catastro oficial y toma sus datos reales: superficie construida, antigüedad y configuración de la parcela.

Sobre esa superficie, el sistema hace el encaje automático por categoría: propone el programa hotelero que cabe en el edificio — número de llaves y superficies por uso según los estándares de cada clase (un 5 estrellas necesita más metros por llave que un 3 estrellas). El programa es un punto de partida editable, no una imposición.

Ese activo hipotético entra en el mismo motor de valoración que un hotel existente: se compara con los hoteles reales de su zona y hereda los KPIs de su mercado, submercado y clase.

Qué devuelve el informe

• Programa estimado: llaves, categoría y superficies del hotel resultante, editable llave a llave.
• Conjunto competitivo real: los hoteles de la zona con los que competiría, sobre el mapa.
• P&L USALI proyectado a 5 años con los KPIs reales del mercado (ADR, ocupación, RevPAR, ratios operativos por departamento).
• CAPEX de obra por líneas con su calendario, integrado en el análisis de inversión.
• Underwriting completo con deuda: inversión total, estructura de financiación, IRR y MOIC.
• Valoración del activo en uso hotelero con escenarios conservador, mercado y optimista.

Límites honestos

Cuando un dato no está verificado, el informe lo dice («sin dato») en lugar de inventarlo — la trazabilidad del dato es un principio del sistema.

• Es un análisis de encaje económico, no un proyecto de arquitectura: el programa estimado dimensiona qué cabe y qué rentaría, no cómo se distribuye cada planta.
• No sustituye la comprobación urbanística: el cambio de uso depende del planeamiento y de licencias que el informe no tramita ni garantiza.
• El CAPEX de obra es una estimación por líneas editable, no un presupuesto de construcción.
• Cobertura actual del corpus institucional: Madrid (España), en expansión continua por mercados.