Valorar un hostal o unos apartamentos con servicios

Un solo motor, no un método de segunda

Un hostal y un edificio de apartamentos con servicios son negocios hoteleros: generan ingresos por alojamiento, soportan costes operativos y valen lo que su resultado capitaliza. Por eso HotelVALORA los valora con el mismo motor universal que un hotel de servicio completo: estructura de P&L con estándares USALI, cadena activo → mercado → P&L → valoración, y underwriting con deuda si se quiere analizar la compra.

Lo que cambia no es el método sino el perfil operativo: el mix de ingresos, la estructura de personal y los márgenes típicos de cada modelo de negocio. Valorar un hostel con los ratios de un hotel de cinco estrellas — o al revés — produce cifras equivocadas en ambas direcciones.

El perfil de unos apartamentos con servicios

El modelo de apartamentos turísticos con servicios (apartahotel) tiene una economía reconocible: el ingreso está dominado por el alojamiento (en torno al 92 % del total en el perfil de HotelVALORA), la restauración es casi nula (solo desayunos), no hay salas de reuniones ni spa, y la estructura de personal es mínima — frecuentemente sin recepción 24 horas, con la gestión de canales, check-in y limpieza externalizada.

La consecuencia es un margen operativo bruto (GOP) superior al de un hotel comparable — en el perfil de HotelVALORA, en el entorno del 61 % — compensado en parte por un management fee alto que recoge el coste real de esa gestión profesional externalizada. El EBITDA resultante, en torno al 40 % de los ingresos, es alto pero coherente con el modelo: menos servicios, menos personal, más margen.

El perfil de un hostel

El hostel moderno mezcla camas en dormitorio compartido y habitaciones privadas, con un bar social como única restauración relevante y un ingreso auxiliar significativo — tours, taquillas, lavandería, eventos — que en el perfil de HotelVALORA aporta alrededor del 10 % de los ingresos, frente al 82 % del alojamiento.

La limpieza intensiva y la recepción hacen que el peso del personal sea mayor que en unos apartamentos con servicios, y el GOP típico se sitúa en torno al 50 %, con un EBITDA cercano al 37 % en un hostel bien gestionado. Importante: un hostel no es un hotel económico — es un producto distinto, con su propia demanda y su propia estructura de resultados, y así lo trata el motor.

Honestidad del dato: estimación declarada, no dato inventado

Los datos operativos de mercado segmentados por tipo de activo (la tabla de rentabilidad USALI específica de hostels o apartahoteles por submercado) aún no existen con calidad institucional en las fuentes del sector. HotelVALORA no lo disimula: estos perfiles operativos son reglas derivadas del dato real de hoteles, ajustadas con la lógica de negocio conocida de cada modelo, y el informe los etiqueta como estimación por tipo de activo según el modelo HotelVALORA.

Cuando el dato no está verificado, el informe dice «sin dato» o declara la derivación — nunca presenta una estimación como si fuera un dato observado. Cuando las fuentes del sector entreguen datos reales segmentados por tipo, los perfiles se sustituyen por el dato real.

Cómo se valora en la práctica

• Busca el activo por nombre o dirección — o crea el proyecto desde una dirección si aún no opera como alojamiento (los datos físicos salen del Catastro oficial).
• El sistema construye el P&L USALI con el perfil del tipo de activo y los datos del mercado y submercado reales (ADR, ocupación, RevPAR de los competidores de la zona).
• La valoración capitaliza el resultado y la contrasta por €/llave (o €/cama en un hostel, vía mix de unidades) y €/m².
• Si analizas una compra: underwriting con deuda (LTV, coste, amortización), TIR del proyecto y del equity, MOIC y escenarios.
• Cobertura actual del corpus institucional: Madrid (España), en expansión continua por mercados.