Cómo elegir el CompSet (conjunto competitivo) de un hotel

El principio: comparable no es «cerca» ni «parecido a ojo»

El CompSet (conjunto competitivo) es el grupo de hoteles contra el que se mide el rendimiento y el valor de un activo. Es la pieza que más distorsiona una valoración manual: elegir peers por intuición ("hoteles cercanos" o "hoteles que suenan parecido") es el error más común cuando alguien valora un hotel con una IA generalista sin darle las reglas del sector.

Un CompSet correcto exige coincidir en varios ejes a la vez, no en uno solo: ningún eje por sí solo basta para declarar comparabilidad.

1 · Clase y categoría

Un hotel económico (2-3★) y uno de lujo (5★) no comparten estructura de ingresos ni de costes aunque estén en la misma calle: el ADR, el mix de F&B y el GOP% son de naturaleza distinta. La clase es el primer filtro, no uno más.

2 · Submercado, no solo ciudad

"Madrid" no es un submercado: el centro, el eje de negocio y la periferia tienen ADR y cap rates distintos. Un peer en la misma ciudad pero a varios kilómetros, en una zona con otra demanda, no es comparable aunque comparta clase — hay que acotar por submercado real, no por la etiqueta de la ciudad.

3 · Tamaño y estado del activo

El tamaño (número de habitaciones) condiciona la estructura de costes fijos y el tipo de operador que puede gestionar el activo. El estado — reformado recientemente, en explotación normal, o necesitando capex — mueve el ADR alcanzable y la cap rate exigida: un hotel sin reformar en la misma calle que uno recién reformado no es el mismo producto a ojos del mercado.

4 · Media del CompSet frente al sujeto: el contraste que delata un CompSet roto

Una regla simple para detectar un CompSet mal construido: la media del ADR del CompSet debería moverse en una banda razonable alrededor del ADR del activo sujeto (no muy por encima ni muy por debajo), salvo que haya una razón explícita (el sujeto necesita reposicionarse, por ejemplo). Si la media del CompSet está muy alejada del sujeto sin una razón declarada, el CompSet está mal elegido, no el activo está mal valorado.

Ejemplo con datos reales y fechados: la yield prime hotelera se mantuvo en el 5,0 % en Madrid y Barcelona durante 2025 y principios de 2026 (fuente: CBRE, «Figures Hoteles», 3er trimestre 2025 y 1er trimestre 2026). Si un activo de clase upscale en Madrid Centro se compara contra un CompSet de hoteles económicos de la periferia, la cap rate y el ADR de referencia no dirán nada útil sobre el activo real — el error no está en el método de valoración, está en el CompSet de entrada.

Cómo lo resuelve HotelVALORA

El motor construye el CompSet algorítmicamente equilibrando clase, distancia y ADR a la vez — no por proximidad geográfica sola — y lo muestra como parte del informe, editable por el usuario. El informe declara también cuántos peers reales tiene el activo (puede ser un número bajo si el mercado es poco líquido) en lugar de rellenar con comparables poco relevantes solo para completar una tabla.