Cómo calcular la TIR (IRR) de un hotel

Dos TIR distintas, que no se deben confundir

La TIR del proyecto (unlevered) es el retorno del activo en sí, como si se comprara al 100 % en efectivo: flujo de caja desde la inversión inicial, pasando por el NOI de cada año, hasta el valor de salida. No depende de cómo se financie la compra.

La TIR del accionista o del equity (levered) es el retorno de quien pone el capital propio, después de restar el servicio de la deuda. Con apalancamiento razonable, la TIR del equity es más alta que la del proyecto — es el "efecto palanca" — pero también más sensible: una caída del NOI golpea primero al equity, no a la deuda.

Los cuatro inputs que mueven la TIR

1 · Precio de entrada — cuanto más se paga por el activo, más baja la TIR a igualdad de todo lo demás; es la variable que más pesa.

2 · Estructura de deuda — LTV (porcentaje financiado), coste de la deuda y calendario de amortización. Más LTV y menos coste suben la TIR del equity (dentro de límites razonables de riesgo).

3 · NOI proyectado — el resultado operativo neto de cada año del horizonte (habitualmente 5), que depende de ADR, ocupación y la estructura de costes USALI del activo.

4 · Múltiplo o cap rate de salida — a qué tasa se capitaliza el NOI del año de venta para estimar el valor de salida. Una cap rate de salida más alta que la de entrada (compresión inversa) castiga la TIR aunque el NOI haya crecido.

Ejemplo con cifras reales, con fecha y fuente

La yield prime hotelera en España se mantuvo en el 5,0 % en Madrid y Barcelona durante 2025 y principios de 2026 (fuente: CBRE, «Figures Hoteles», 3er trimestre 2025 y 1er trimestre 2026). Un activo que entra a una cap rate de entrada próxima a esa referencia y sale al cabo de 5 años a una cap rate similar (sin compresión ni expansión) obtiene una TIR que se explica casi enteramente por el crecimiento del NOI durante el periodo — el escenario "neutro" que sirve de ancla antes de estresar supuestos de ocupación, ADR o financiación.

El precio medio por habitación en compraventas de hoteles existentes en España fue de 183.100 € en 2025 y subió a 213.300 € en el primer semestre de 2026 (fuente: Colliers, informes de inversión hotelera en España 2025 y 1er semestre 2026) — es el dato que fija el precio de entrada del comparable antes de proyectar la TIR, igual que en la guía de CompSet.

Cómo lo resuelve HotelVALORA

El underwriting completo del informe calcula la TIR del proyecto y la del accionista a la vez, con la estructura de deuda editable (LTV, coste, amortización, carencia) y el P&L USALI a 5 años detrás, en vez de una hoja de cálculo genérica. La herramienta goal_seek invierte el cálculo: fijada una TIR objetivo, devuelve el precio de entrada máximo que la cumple — útil para defender o cuestionar un precio de oferta con el mismo motor, no con una intuición.