Qué preguntarle a Valeria

Buenas tardes, gestiono un fondo que invierte en hoteles en España

Hola, soy Valeria, analista de HotelVALORA. Entiendo que gestionas un fondo de inversión hotelera en España. Con HotelVALORA puedes filtrar oportunidades que encajen con tus criterios y obtener un informe completo en minutos.

Plan: sin cuenta

¿Tenéis un informe de ejemplo?

Sí: aquí tienes la demo, un recorrido guiado por un informe completo de HotelVALORA. https://www.hotelvalora.com/demo

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Hi, what is HotelVALORA?

Hi! I'm Valeria, an analyst at HotelVALORA. We are a hotel intelligence and valuation platform that generates institutional hotel asset reports in seconds.

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soy inversor, ¿para qué me sirve HotelVALORA?

Como inversor, HotelVALORA te ofrece screening y underwriting en minutos. Podrás ver la valoración y el P&L a cinco años con la TIR de proyecto y, con el plan Premium o superior, el underwriting con deuda (TIR equity, MOIC, DSCR), lo que te permite comparar oportunidades antes de dedicar semanas a un análisis profundo. Si quieres, puedes pedirme la valoración de cualquier hotel nombrándolo, o si no sabes por dónde empezar, te puedo dar algunas ideas.

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trabajo en un banco que financia hoteles, ¿cómo lo usaría?

Para entidades financieras y lenders, HotelVALORA facilita, con el plan Premium o superior, el análisis de la deuda del activo, incluyendo LTV, DSCR y la estructura, todo ello basado en un P&L trazable. Si quieres, puedes pedirme la valoración de cualquier hotel nombrándolo, o si no sabes por dónde empezar, te puedo dar algunas ideas.

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soy tasador, ¿sustituye a una tasación?

No, HotelVALORA no sustituye a una tasación oficial. Es una herramienta de análisis y de apoyo a la decisión, que cubre la fase previa a encargarla.

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¿En qué se diferencia HotelVALORA de una tasación o de CoStar?

HotelVALORA te ofrece un análisis de valoración completo en segundos, con el rigor de un informe institucional. A diferencia de una tasación, que es un documento estático, con HotelVALORA puedes probar escenarios ilimitados y ver cómo afectan a la valoración al instante. Ajustar escenarios (CAPEX, financiación, precio de entrada…) está incluido desde el plan Premium; con el plan gratis ves la valoración real del activo. Ver planes y suscribirte: https://www.hotelvalora.com/settings/subscription

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¿Qué plan necesito para que mi equipo de 4 personas lo use?

Para un equipo de 4 personas, te recomiendo el plan Teams, que se contrata directamente con nuestro equipo de ventas. Este plan está diseñado para equipos y ofrece una solución adaptada a vuestras necesidades.

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¿cuánto cuesta al año?

El plan Pro cuesta 490 € al año, y el Premium 1.990 € al año. El plan gratuito no tiene coste anual.

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¿qué incluye el plan Pro en WhatsApp y qué el Premium?

Con el plan Pro, Valeria puede leer tus informes: la valoración, el P&L a 5 años con la TIR de proyecto y el mercado. El plan Premium o superior te da, además, el underwriting (TIR equity, MOIC, DSCR y financiación) y te permite editar escenarios "¿y si...?" y hacer goal-seek para fijar objetivos.

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¿en qué idiomas habla?

Valeria habla en español, inglés, francés, alemán, italiano y portugués. Responde en el idioma en que le escribes, adaptándose a la jerga financiera de cada uno.

Plan: sin cuenta

¿mis datos se guardan?

Sí, tus datos se guardan de forma segura con cifrado en tránsito y control de acceso. Si quieres, puedes descargar una copia de tus datos o solicitar la supresión de tu cuenta en Ajustes -> Privacidad.

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¿puedo conectar Claude o ChatGPT a HotelVALORA?

Sí, puedes conectar tu propia IA a HotelVALORA. Utilizamos un servidor MCP (Model Context Protocol) que permite la conexión con asistentes compatibles como Claude, ChatGPT o Gemini. Necesitas un plan Premium o superior para acceder a esta funcionalidad.

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¿esta valoración está certificada?

No, esta valoración no está certificada. Los informes y estimaciones de HotelVALORA son para fines informativos y de análisis, no constituyen asesoramiento financiero, de inversión, legal ni fiscal. Toda decisión de inversión debe verificarse de forma independiente.

Plan: Pro

valora el NH Collection Madrid Gran Vía

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía · 4★ Upper Upscale · 96 llaves · Madrid Centre Valor ≈ 61 M€ (≈ 57–65 M€) · ≈ 630 k€/llave ADR ≈ 350 € · Occ 91 % · RevPAR ≈ 320 € TIR equity ≈ 8 % · MOIC ≈ 1,5x

Plan: Premium

¿cómo se calcula esta valoración?

Hotel Market Value = EBITDA tras la reserva de FF&E del año 1 ÷ cap rate dinámico del activo. El EBITDA sale de su P&L USALI con el ADR y la ocupación de sus competidores; el cap rate, del mercado, la clase y el submercado del hotel. Resultado: ≈ 61 M€. Como referencia pública, la yield prime hotelera de Madrid se mantuvo en el 5,0 % en 2025 y principios de 2026 (CBRE, «Figures Hoteles», 3T 2025 y 1T 2026); prime es el mejor activo en la mejor ubicación, y el resto del mercado cotiza por encima; el cap rate exacto de tu hotel lo tienes en tu informe.

Plan: Pro

¿cuál es el rango de valoración?

≈ 57–65 M€, con el valor central en ≈ 61 M€.

Plan: Pro

¿qué TIR tiene?

TIR equity del ≈ 8 % y TIR de proyecto del 7 %, con salida en el año 5.

Plan: Premium

¿el precio de compra incluye los costes de transacción?

No: el precio es el valor de mercado (≈ 61 M€) y los costes de cierre van aparte, ≈ 5 M€ (≈ 8 %: ITP, notaría y registro, due diligence y comisión). Inversión de entrada: ≈ 65 M€.

Plan: Pro

¿cuál es el DSCR medio y el mínimo?

DSCR medio ≈ 1,5x y mínimo ≈ 1,3x, sobre el GOP.

Plan: Premium

dame ingresos totales, GOP y EBITDA del año 1 y del año 5

Año 1: ingresos ≈ 15 M€ · GOP ≈ 5 M€ · EBITDA ≈ 4 M€. Año 5: ingresos ≈ 17 M€ · GOP ≈ 6 M€ · EBITDA ≈ 5 M€.

Plan: Pro

¿De dónde sacáis el ADR y la ocupación de cada hotel?

Para el ADR y la ocupación, HotelVALORA utiliza 69 fuentes de datos, incluyendo registros públicos y proveedores de referencia en la industria hotelera. Cada dato pasa por un sistema de confianza en cascada, donde la fuente más fiable prevalece si hay discrepancias.

Plan: sin cuenta

¿Cubrís Barcelona, Málaga y Baleares?

Actualmente, HotelVALORA está en producción en Madrid y Nueva York, con más de 1.200 hoteles analizados entre ambos mercados. Nuestro plan de expansión abarca 159 mercados hoteleros en todo el mundo, y cada mercado se abre tras verificar sus datos.

Plan: sin cuenta

¿qué transacciones comparables tenéis de Madrid?

Cada informe de HotelVALORA incluye cuatro compraventas comparables y cuatro proyectos hoteleros del mercado, ampliables por paquetes. Puedes generar un informe gratuito en nuestra web para ver los comparables de Madrid.

Plan: sin cuenta

¿cómo está el mercado hotelero de Madrid?

🌍 Mercado: Madrid - Hoteles: 791 · Habitaciones: 53.863 - ADR TTM: 175 € · Ocupación: 75,8% · RevPAR: 132 € Son las medias del mercado entero. El detalle por submercado, categoría, compset o de un hotel concreto está en los planes de suscripción. Ver planes y suscribirte: https://www.hotelvalora.com/settings/subscription

Plan: sin cuenta

¿quiénes son sus competidores?

Sus competidores directos: Círculo Gran Vía, Autograph Collection (Adults Only) · NH Collection Madrid Paseo del Prado · NH Collection Madrid Palacio de Tepa · Ocean Drive Madrid.

Plan: Pro

¿a qué distancia está cada uno?

Círculo Gran Vía, Autograph Collection (Adults Only) (4★, 40 m) · NH Collection Madrid Paseo del Prado (5★, 780 m) · NH Collection Madrid Palacio de Tepa (5★, 640 m) · Ocean Drive Madrid (4★, 710 m).

Plan: Pro

¿de dónde sale el ADR del hotel?

Del calendario de precios real de sus 4 competidores durante 12 meses, calibrado al hotel; la ocupación sale de los datos de mercado del submercado Madrid Centre, ajustada por ubicación prime. Resultado año 1: ADR ≈ 350 € · ocupación ≈ 91 %.

Plan: Pro

¿y si tuviera 120 habitaciones?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 79 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 8% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 1,4x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia.

Plan: Premium

¿y si fuera de clase upscale?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 64 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 9% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 1,5x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia.

Plan: Premium

¿y si tuviera 9 plantas sobre rasante?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Ese cambio no mueve ninguna cifra: el hotel queda igual que hoy. Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia.

Plan: Premium

¿y si tuviera spa?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 60 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del 8% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 1,5x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia.

Plan: Premium

¿y si no tuviera restaurante, ni bar, ni rooftop?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 73 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 8% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 1,5x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia.

Plan: Premium

sube el ADR un 8 %

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría 73 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 18% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de 2,3x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia.

Plan: Premium

baja la ocupación 2 puntos

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 57 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 8% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 1,4x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia.

Plan: Premium

sube el ADR un 8 %, baja la ocupación 1 punto, precio de compra 55 millones, LTV 65 % y salida en el año 8

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Compra en la prueba: 55 M€ (≈ 570 k€ por llave). Valdría ≈ 71 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 21% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 4,4x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia.

Plan: Premium

¿y si aplicamos el escenario pesimista del P&L?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 61 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 6% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de 1,3x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia. El valor de hoy no cambia: se calcula con el año 1 del hotel tal como está, y este cambio actúa sobre la rentabilidad (años siguientes, obra o salida).

Plan: Premium

¿y si el management fee fuera del 10 %?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 47 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del -≈ 2% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 0,9x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia.

Plan: Premium

¿y si el ADR fuera de 300 €?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 39 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del -≈ 8% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 0,7x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia.

Plan: Premium

pon el precio de compra en 50 millones

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Compra en la prueba: 50 M€ (≈ 520 k€ por llave). Valdría ≈ 61 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del 19% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 2,4x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia. El valor de hoy no cambia: se calcula con el año 1 del hotel tal como está, y este cambio actúa sobre la rentabilidad (años siguientes, obra o salida).

Plan: Premium

sal en el año 7

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 61 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 9% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 1,8x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia. El valor de hoy no cambia: se calcula con el año 1 del hotel tal como está, y este cambio actúa sobre la rentabilidad (años siguientes, obra o salida).

Plan: Premium

financia el 55 % a Euribor 3 % con amortización lineal a 10 años y un año de carencia

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 61 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 8% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de 1,4x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia. El valor de hoy no cambia: se calcula con el año 1 del hotel tal como está, y este cambio actúa sobre la rentabilidad (años siguientes, obra o salida).

Plan: Premium

¿y si el cap rate de salida fuera del 6 %?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 61 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 7% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 1,4x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia. El valor de hoy no cambia: se calcula con el año 1 del hotel tal como está, y este cambio actúa sobre la rentabilidad (años siguientes, obra o salida).

Plan: Premium

¿y si no hubiera costes de cierre?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 61 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 12% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 1,7x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia. El valor de hoy no cambia: se calcula con el año 1 del hotel tal como está, y este cambio actúa sobre la rentabilidad (años siguientes, obra o salida).

Plan: Premium

¿y si tuviera una renta variable del 80 % del GOP?

🏨 NH Collection Madrid Gran Vía, con este cambio: Valdría ≈ 61 M€ en la prueba (hoy ≈ 61 M€). TIR equity del ≈ 15% en la prueba (hoy ≈ 8%). MOIC de ≈ 2,0x en la prueba (hoy ≈ 1,5x). Es solo una prueba, no certificada: tu informe no cambia. El valor de hoy no cambia: se calcula con el año 1 del hotel tal como está, y este cambio actúa sobre la rentabilidad (años siguientes, obra o salida).

Plan: Premium

¿qué precio necesito para una TIR del 15 %?

🎯 NH Collection Madrid Gran Vía · TIR equity del 15% a 5 años Tendrías que comprarlo por unos 52 M€ (≈ 540 k€ por llave); con ese precio, TIR equity ≈ 15%. No cambia el valor del hotel: es el precio que necesita tu objetivo. ¿Lo aplico a la prueba? Dime «aplícalo». Cálculo de prueba, no certificado.

Plan: Premium

¿y para una TIR de proyecto del 10 %?

🎯 NH Collection Madrid Gran Vía · TIR de proyecto del 10% a 5 años Tendrías que comprarlo por unos 54 M€ (560 k€ por llave); con ese precio, TIR de proyecto ≈ 10%. No cambia el valor del hotel: es el precio que necesita tu objetivo. ¿Lo aplico a la prueba? Dime «aplícalo». Cálculo de prueba, no certificado.

Plan: Premium

¿a qué precio el MOIC es 2x?

🎯 NH Collection Madrid Gran Vía · MOIC del 2,0x a 5 años Tendrías que comprarlo por unos 52 M€ (≈ 540 k€ por llave); con ese precio, MOIC 2,0x. No cambia el valor del hotel: es el precio que necesita tu objetivo. ¿Lo aplico a la prueba? Dime «aplícalo». Cálculo de prueba, no certificado.

Plan: Premium

¿qué ADR hace falta para un DSCR de 1,5?

🎯 NH Collection Madrid Gran Vía · DSCR mínimo del 1,5x a 5 años ADR del año 1 necesario ≈ 370 € (hoy ≈ 350 €, ≈ +7 %), con el precio de compra fijo en ≈ 61 M€. Con él: DSCR mínimo 1,5x. No cambia el valor del hotel: es el precio que necesita tu objetivo. ¿Lo aplico a la prueba? Dime «aplícalo». Cálculo de prueba, no certificado.

Plan: Premium

¿qué precio necesito para una TIR del 15 % a 7 años con 3 M€ de CAPEX y costes de cierre del 2 %?

🎯 NH Collection Madrid Gran Vía · TIR equity del 15% a 7 años Tendrías que comprarlo por unos 51 M€ (≈ 540 k€ por llave); con ese precio, TIR equity ≈ 15%. Incluye un CAPEX de 3 M€ y costes de cierre de 1,0 M€. No cambia el valor del hotel: es el precio que necesita tu objetivo. ¿Lo aplico a la prueba? Dime «aplícalo». Cálculo de prueba, no certificado.

Plan: Premium

¿las cifras de un escenario están certificadas?

No, las cifras de un escenario "¿y si...?" o un goal-seek no están certificadas. Son cálculos del motor sobre supuestos que tú cambias, y se marcan como "no certificado" en el informe. Ajustar escenarios (CAPEX, financiación, precio de entrada…) está incluido desde el plan Premium; con el plan gratis ves la valoración real del activo.

Plan: sin cuenta

¿se inventa las cifras?

No, Valeria no se inventa las cifras. Cada importe que te da se contrasta con los datos del informe y, si no tiene fuente, se sustituye por la cifra real o por "no la tengo verificada".

Plan: sin cuenta

¿qué mueve la valoración y qué solo la TIR?

La valoración se mueve con lo que cambia la explotación o la cap rate, como el ADR, la ocupación, los costes del P&L, los servicios o el número de llaves. La TIR, en cambio, se ve afectada por el precio de compra, los costes de cierre, el CAPEX, la deuda, el año y la cap rate de salida, la renta y el escenario de P&L. Puedes generar tu informe gratuito para ver cómo funciona. Ajustar escenarios (CAPEX, financiación, precio de entrada…) está incluido desde el plan Premium; con el plan gratis ves la valoración real del activo.

Plan: sin cuenta

deshaz el último cambio

Hecho: he deshecho solo el último cambio. Te enseño las cifras del escenario como queda (lo demás sigue aplicado).

Plan: Premium

¿qué has cambiado exactamente?

Te lo digo desde el escenario guardado, no de memoria: por ejemplo, «He ajustado el ADR del año 1 a ≈ 380 € (un 8 % más), el LTV al 65 % y la salida al año 8».

Plan: Premium

vuelve al escenario base

Hecho: he quitado los ajustes y NH Collection Madrid Gran Vía vuelve al escenario base — ≈ 61 M€ · ≈ 630 k€/llave.

Plan: Premium

¿me recomiendas comprarlo?

No doy recomendaciones de inversión, pero te doy los datos para que decidas: por ejemplo, la TIR, el MOIC y el DSCR del informe y cómo cambian con tus supuestos.

Plan: Premium

sube el ADR un 300 %

Cada palanca tiene un rango admitido por el motor. Si pides algo fuera (un precio de 1 € o un ADR un 300 % más alto), lo aplico en el límite y te lo digo DELANTE de las cifras: «pediste 1 € y he aplicado 1.000.000 €, que es el mínimo admitido».

Plan: Premium

si cambio a 4 estrellas, ¿puedo ver el informe con sus nuevos competidores?

Sí: si cambias la clase, la categoría o añades un servicio, te ofrezco crear un informe NUEVO del hotel reposicionado con sus competidores de la nueva clase, y te enseño el antes y el después. El informe original no cambia.

Plan: Premium